平地一声雷,二手房买卖有大变数

西南搜小狐 2017-11-29 17:01
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我一看,是个大事,几个核心要点: 1、二手房不能再签阴阳合同了!(想避税?没门了) 2、二手房按揭认房又认贷;(提高按揭门槛) 3、二手房贷款金额将按“网签备案合同价款”和“房屋评估价”的最低值作为计算基数确定贷款额度!(GPGD玩不转了) 4、二手房必须网签; 5、产权登记部门可以向监管部门(主要

我一看,是个大事,几个核心要点:

1、二手房不能再签阴阳合同了!(想避税?没门了)

2、二手房按揭认房又认贷;(提高按揭门槛)

3、二手房贷款金额将按“网签备案合同价款”和“房屋评估价”的最低值作为计算基数确定贷款额度!(GPGD玩不转了)

4、二手房必须网签;

5、产权登记部门可以向监管部门(主要是各地银监局)举报银行的不规范做法。

截图的来源未能证实,但图片PS的可能性也不大,因为文中内容是有出处的。那就是《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,它是由“住房城乡建设部、人民银行、银监会”今年9月底联合下发的,编号是“建房〔2017〕215号”。但直至11月,多省市才正式转发。

文件第3页、红框标志的,就是相关内容。

原文如下:

银行业金融机构在办理个人住房贷款的业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

这个表述,跟上面提到的某地建行的表述,完全一致!

所以,不论重庆何时执行,不论各家银行的具体执行差异,二手房交易要真的变天了!

这也就解释了为什么近期重庆二手房成交有异动!外界流传是房地产经纪公司X家员工为了冲业绩,内部消化,但从专注于淘二手房的读者反馈的信息来看,最近二手房但凡出现性价比还不错的房源,都快速的被买走了!

原来,是这个原因!

二手房交易要变天!有人在抢收!

根据截图中的内容,明年1月1日,对于想买,或者想卖二手房的朋友,或都将成为又一道坎。

那么,如此政策,具体影响会如何呢?

先看目前二手房交易的基本流程(按揭)

第一步:买卖双方谈好交易价格,假设100万,买家就要花100万+中介费+税费来购买这套房子;

第二步:买家找来银行认可的评估公司,给房子评个价值,评估师一看“这房子有点老啊,给你评个85万吧”,你和中介一看,不行啊,太低,装个大红包,“好吧,GPGD,给你估个120万,银行那边你还得自己找人!”

OK,这套房子的评估价格120万,银行将以120万作为这套房子的价值,给你贷款,首套能贷120*70%=84万,二套能贷120*60%=72万。

第三步:贷款审批通过,买卖双方来到房管局,过户,房管局的制服胖MM丢给你几份合同“房子买成多少钱,填个买卖合同”。

中介给你事前沟通好了,为了降低税费,随便填了个50万,填低点,反正房管局为了减少税收流失对每个小区都有一个最低过户指导价(不公示),契税、个人所得税、营业税等政府税收都以【最低过户指导价】作为计税的基数!

胖MM接过50万的合同,轻蔑的笑了一下,你60万卖给我嘛!

最终,给你核了一个75万的过户指导价,你的契税、所得税、营业税..都按75万的基数进行缴纳!房管局系统中,通常会以75万进行本次买卖合同备案,75万元也就成了合同备案价。

头昏了没有??

100-120-60-75

真实成交价

银行评估价

合同备案价

政府指导价

对,现在二手房交易价格是不规范的,为了提高贷款金额,为了降低税费金额,在二手房交易中,出现了四个不同金额的房价!差额巨大的阴阳合同!

随着新政策的实施,将改变这一切,也将对楼市产生重大影响。

还是按上面的例子

1、银行审批贷款时,你要提交房管局网签合同!还要打房屋套数证明!

影响:

①二手房贷款认房又认贷!这个政策对限购城市而言,影响不大,因为他们本来就限制购房名额,超过2套,别说贷款,都不让你买了!

但如果重庆实施此政策,将有打击!重庆不限购,按揭购房,实际上是只认贷不认房!即便你名下100套房,只要没贷过款,都可以做首套按揭,但如果认房又认贷,那有点麻烦!

②审批贷款时就要网签合同,主要目的是固定成交价格,现有的二手房交易流程就将发生变化,需要预审批环节,否则真的交易过户了,贷款却办不下来,那就卡死了!

2、二手房贷款金额发生巨变。

银行不再按120万的评估价给你贷款,如果你去房管局得到的合同备案价是75万,就会按75万的基数给你贷款,首套房只能贷到75*70%=52.5万,100-52.5=47.5,首付47%!比起按120万元基数,要多付30%!

影响:

①到底是节约几万块税费?还是多贷款?未来只能二选一,因为银行会在你房屋的评估价和合同备案价之中取最低的那个数值!进行贷款比例的审批。

②意味着GPGD玩完了!你评估再高,房管局指导你来个【正确】的合同备案价,你给的红包都白给了。

③房管局会逐步掌握更接近于真实的二手房成交价格!从而为调控房价奠定了又一个重磅的数据基础!!

3、所有的政策越来越清晰。

限卖,限购,限贷,开发商自持,租售同权,调整二手房交易方式,无不是在降低住宅房屋的市场流通性。

影响:

①政策一旦执行,想通过买二手房“上车”,将更加困难,首付比例会明显提高。合同备案价肯定会低于银行评估价,比现在的贷款比例还要降低!税费却要增加!

②二手房成交量会受到影响,至少会有一个心理适应期,钱包里的税费+首付也要再重新适应!

趋势告诉我们,买房需要愈加的精挑细选,上错了车就不容易下来!在重庆,坐公交换乘地铁会减免优惠,但换房子,代价很高!

在当前市场,二手房要不要赶紧买票上车?卖二手房的要不要赶紧下车?未来二手房低迷会不会反推新房更加好卖?

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