自贡房价还会涨吗?你想投资房子吗?

山野居士营销策划 2017-09-08 00:36:00
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自贡的房价房价还会继续上涨吗?这个答案谁知道呢。要是知道的话,不就可以赚大钱了吗?但这不妨碍探讨房地产发展的规律,从中找出哪些因素可能是促使楼市上的涨主因,哪些因素可以成为房价泡沫破灭的诱因。

       自贡的房价房价还会继续上涨吗?这个答案谁知道呢。要是知道的话,不就可以赚大钱了吗?但这不妨碍探讨房地产发展的规律,从中找出哪些因素可能是促使楼市上的涨主因,哪些因素可以成为房价泡沫破灭的诱因。

  本届中央政府和上一届政府不一样的是首次提到“房地产泡沫”这个概念,表明了高层对于高房价的担忧。以房地产为例,2010年之前,居民住房贷款占居民商品房(住宅)销售额的占比非常小,平均不到20%,2013年之后开始大幅上升,从24%上升至2015年的34%,2016年已超过50%。这说明这轮房价上涨,主要靠居民在房地产投资上加杠杆(借钱和贷款)。美国次贷危机的爆发,就是因为穷人购房加杠杆,当时居民房贷占住宅总市值的比例达到55%。中国目前居民房贷余额大约16万亿,占存量住宅总市值并不高,大约也就11%左右,但增量部分上升速度过快,所以要引起重视。近期人民日报的权威人士访谈中说,“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化’去库存’,而不应通过加杠杆’去库存’。”

       一是关于土地供给

   自贡市原本是四川工业重镇,计划经济时代曾是四川的老三,国企众多,城市化率也在四川位之前例,随着计划经济向市场经济的过渡,国企的体制问题制约了国企的发展,无数国企倒闭是不争的实事,第二产业的比重下降,第三产业的比重不断提高和工业的不景气 最近自贡提出了"振兴老工业城市"蓝图,其中有一项重要工作容就是强化城镇体系规划,完成东部新城起步区、推进新区开发,加快建设东部新城“两横两纵”道路,统筹南部、东北部、西部新城开发。大力实施棚改三年攻坚,加大资金筹集和房屋征收拆迁力度,基本完成东兴寺、西山路、光凤等片区改造,开工釜溪东路等17个片区改造,改造房屋4万户以上。推进富顺省级宜居宜业县城试点等重点工程建设,可以预见政府已经在爆发式的加快土地的供给。

 二,关于人口

  2010年11月1日零时为标准时点进行了第六次全国人口 普查, 全市常住人口为2678898人,同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的3033763人相比,十年共减少354865人,减少13.25%。年平均减少1.24%。人口有净流出的趋势。

  全市常住人口中,0-14岁人口为447127人,占16.69%;15-64岁人口为1892480人,占70.64%;65岁及以上人口为339291人,占12.67%。同2000年第五次全国人口普查相比,0-14岁人口的比重下降3.69个百分点,15-64岁人口的比重下降0.64个百分点,65岁及以上人口的比重上升4.33个百分点。人口已出现明显老龄化趋势。

     三,房价是货币现象

过去25年,中国的M2(广义货币)增速大概每年平均增长20%左右,这在经济规模小时影响不是很大。当经济规模达到一定水平时,比如我们现在成为全球GDP第二大国时,在此情况下M2增速还维持如此高的水平,显然对房价产生比较大影响,换句话说市面上的钱多了(印超多了)物价当然要涨,有些商品要多涨,有些商品要少涨。但是从2009年开始M2的环比不断下降,特别在2015年作为世界货币的美元当要加息和缩减资产负债表时,我国的M2由2009年的27.7%下降到了2016年年未的11.3%,流动性收缩非常明显,为了金融市场的安全也在不断的去杠杆,资金明显更加紧涨。

 当一个城市的人口老龄化,人口也在不断净流出,土地给越来越多,货币发行(放水)的增速越来越低时,这个城市的房价前途是可想而知的,

判断一个地方未来房价是涨还是跌,排名前列个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。

中期看土地,如果这一个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。

短期看放水如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。

多年观察我把它总结出一句话:“长期看人口、中期看土地、短期看放水"。

菜品都说好吃,但是生意不好,原因何在?

没有海的鱼

生意做遍不如卖饭。现在,被人看好的餐饮行业也正面临着激烈的竞争与洗牌。朋友圈有人戏言“如果你想整倒一个人,就让他去开饭店吧。”

经过上一轮“互联网营销”风、装修风、服务风等过后,餐饮行业逐渐回归产品。以品类为基点做品牌的打法开始流行,大街小巷“xx饺子”、“xx焖锅”、“xx大虾”等品牌或类品牌集中出现。很多餐厅开始效仿、学习,精研产品的同时开始做爆款、爆品菜。新一轮的品类争夺战逐渐白热化。

整体来看,很多餐饮人还是在“做好饭”上下功夫,“如何卖好饭”却少有人问津。很多人对于“卖饭”(营销)还处在“吃100送100”的促销层面上。

对此,有资深餐饮人曾提出“源动力”营销概念,即从餐厅选址、产品、装修、服务、管理等开始,餐厅营销也已经潜移默化的开始了。“做好饭”只是排名前列步,接下来餐饮人更要考虑的是如何“卖好饭”。

“做好饭”不等于你能“卖好饭”

大众餐饮的激烈竞争可以从人们最熟悉的生活场景里得到最直观的感受。

东区有天泽街、宝龙广场,南部有郑汴路凯德广场、大学路二七万达和升龙广场,中部有曼哈顿、紫荆山商圈、二七商圈的德化,北部是福彩路、丰产路国贸360、文博东路蓝堡湾......整个大郑州,可以说餐饮街几乎连成片。

与规模数量相比,餐饮市场品类细分加剧,单拎品类做品牌的打法正流行。

“不怕千招会就怕一招绝,餐饮还是要回归产品。”有资深餐饮人这样认为,产品好不一定能活下来,产品不好一定活不下来。“这也是市场竞争逐渐向品类竞争过度的原因,但仅有好产品是远远不够的。否则,会进入新一轮的迷茫。”

包括百年老店、餐饮老将新兵,很多人迷茫的是:产品很不错,为什么卖不出去?

在这之前,要考虑两个问题:

1、什么是好产品?单单是口味吗?特别不是。

除了口味外,产品受众的宽窄,是否“接地气儿”都是要考虑的。

2、你是如何卖所谓的“好产品”的,仅仅是“吃100送100”吗?

只能说营销段位太低。

告别“吃100送100”时代

很多餐饮人把营销当做了一场价格的狂欢,“吃100送100”的口号满大街乱飞。由此引发的价格大战挑起了行业内的恶性竞争。面对这样的乱象,有资深餐饮人提出“传统餐饮将死,缓期5年执行”的观点。

什么才是真正的餐饮业营销?其目的无非是让人下次再来光顾,自愿为品牌传播。在混迹餐饮10几年的杨先生看来,做营销要么做少有,要么做排名前列,是挂羊头卖狗肉。

“好吃排名前列,优质体验,深度连接。这就是踏入餐饮十几年对于营销的理解。很多人把营销仅仅看做是价格促销,这是片面的。真正的营销其实从选址、产品、名字就已经开始,是一种体系性很强的营销。”

选址很重要:定位定生死

人们说的餐饮“风水”其实就是选址与产品的匹配度。不考虑产品,人再多也不会成为你的客户。

比如说手擀面这个品类,它的消费群在哪里?消费人群集聚在什么地方?依据产品找人、依据人寻商铺。开在社区里,中午生意好,晚上一般没生意,而商务区因为购物、娱乐业态引领晚上人流量大。因此,这类店面一定是开在商务区与社区的过渡地带。

品类选择:接地儿

做大众餐饮,一定要做接地气儿的品类,一方面有消费者心智基础,另一方面更利于传播及后期外卖的展开。

选好产品后就要做产品组合。比如卖面的,肯定是要与卤水结合。增加面味道的同时丰富就餐体验,卤水还能单拎外卖,增加收入。

关于品牌:要直接不能绕弯子

品牌的诉求一定要直接,不能跟顾客绕弯子。餐饮创客茶座上,一个名为“故乡的月光”的品牌引起了大家的注意,一问才知道人家卖的是水饺。

“我们也准备做饺子,名字就叫‘七个饺子’,因为有次去北京考察,有家店饺子很大七个就一斤,一下子就让人记住了。”现场有餐饮创客这样说到。“‘故乡的月光’很难让人跟饺子联想到一块儿,品牌名字上还要在考虑。”

关于装修:不能“拿来主义”要结合产品

去年火遍全城的“小板凳”火锅,在引起无数跟风的同时,其“混搭”的装修风格也影响了许多餐厅的装修理念。

“一窝蜂的都用‘小板凳’风格是不可取的,你要做宴会、卖正餐肯定是不行的。装修与产品脱节,这也是很多店死去的原因。”

装修是为了表现产品营造体验,因此还是要从产品本身着眼。比如喜家德水饺,他们会把擀饺子皮儿、和饺子馅儿、包饺子等过程全程展示出来,营造丰富的就餐体验。

关于管理:去服务化

餐饮虽是服务行业,但随着新兴消费群体兴起,餐饮“四高一低”压力加剧,“去服务化”正成为一大主流。

据了解,90后餐饮新军“伏牛堂”米粉从排队、订餐、取号、自取米粉,全程都通过微信来进行。金百万“智能餐厅”更是主打无人服务概念,顾客可以亲身参与菜品烹饪、装盘等环节,体验整体的就餐流程。

而这样一些看似很新的管理模式,其实早在几年前郑州的“乌江鱼”餐厅以及成都的“川坝子”已经展开。

关于未来:做互联网时代的“小而美”

过去人们常说,“一铺养三辈”可现在却成了“三辈养一铺”,可见房租成本对于各个行业的影响。这一点在本来就利润趋薄的餐饮业来说,更是如此。

将来餐饮业发展将走向何处?在一位资深餐饮人士看来,未来行业内“小而美”的餐厅将会是主流,具体来说就是不超过300平米,投资控制在30万左右的餐厅。

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